1. Immobilien – Raffe, schaffe, Häusle baue

Raffe, schaffe Häusle baue…

Kennst Du die drei großen Dinge im Leben? Kinder zeugen, einen Baum pflanzen UND ein Haus bauen….  klingt irgendwie unsexy – Yepp! Was hältst Du von dieser Version: die ganze Welt mit den eigenen Augen ansehen und JETZT mit Deinen Leuten auf Party in Zeitlupe Geschichte schreiben – bäääm!

Bleibt nur die Frage: Wie soll das gehen? Die Lösung auf diese Frage finden einige Leute in cleveren Immobilieninvestments. CLEVER steht hier im Vordergrund !!!! Cashflow-Quartett zeigt Dir, was damit gemeint ist.

Grundsätzlich werden Immobilien gekauft, um entweder selbst darin zu wohnen oder, um andere für eine Miete darin wohnen zu lassen. Beides eine gute Idee. Wenn die Wohnung Dir gehört, sparst Du Dir die Miete. Das ist eine feine Sache. Aber mal angenommen Du bekommst soviel Mieteinnahmen, wie Du in einem normalen Monat ausgibst. Oder noch besser: sie übertreffen sogar deutlich Deine monatlichen Kosten! Dann steht früher oder später der Weltreise und knallharten Partys nichts im Weg.

Okay – Stopp! Ahnungslos mal eben ein paar Buden vom Geldinstitut Deiner Wahl kaufen, um reich zu werden, geht höchstwahrscheinlich gewaltig in die Hose! Dein Erfolg fängt schon vor dem Kauf irgendeiner Immobilie an. Und zwar mit Dir. Je besser Du informiert bist, desto besser wirst Du einschätzen, ob Dich die Immobilie Deinem Ziel näher bringt.

Apropos Ziel: Soll die Immobilie Deine Rente aufpeppen? Dann werden Dir die meisten Vermögensberater ab einem Einkommen von ca. 2000€ Netto mit Angeboten weiterhelfen. Die Rechnung ist meist einfach: Du bekommst einen Kredit vom Geldinstitut. Davon kaufst Du die vom Vermögensberater angebotene Immobilie. In der Immobilie wohnt jemand zur Miete. Dessen Miete wird ein Großteil Deiner Kreditrate abbezahlen. Der Rest der monatliche Rate entspricht dem, was Du monatlich sowieso für Deine private Altersvorsorge zurückgelegt hättest. In 30 oder 40 Jahren gehört die Immobilie Dir und Du kannst Sie entweder verkaufen oder nimmst weiter die Miete ein. Rente aufgepeppt – Ziel erreicht!

Naja – nicht ganz so easy. Ein paar wichtige Info’s kommen jetzt noch. Zum Beispiel wenn Du mehr willst, als nur Deine Rente aufzupeppen, musst Du auch deutlich MEHR IN DEINE FINANZIELLE BILDUNG INVESTIEREN! Hier auf der Webseite wirst Du im Podcast von Alex Fischer unter „Tipps&Tools“ bei „Focus für Fortgeschrittene“ fündig. Als Ergänzung gibt Dir der Youtube Kanal von „Immocation“ ebenfalls finanzielle Bildung kostenfrei. Beide Quellen sind Startpunkte, um Deine Basics fürs Immobilieninvestment zu lernen.

Finanzielle Bildung ist sehr wichtig, aber nur ein Bein, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Auf einem Bein steht es sich wackelig – ein zweites Standbein muss her! Du brauchst einen Mentor aus Deinem Netzwerk. Jemand, der bereits erfolgreich in Immobilien investiert. Erfolgreich heißt: sie/er hat schon das Ziel mit Immobilien erreicht, das Du gern erreichen möchtest oder sie/er ist zumindest nahe dran.

Wie Du allgemein Mentoren findest und was Netzwerken ist, schaust Du am besten hier auf der Webseite unter „Tips&Tools“ bei „Netzwerken“ und bei „Mentoren“ nach. Umgib Dich mit Leuten, die schon GUTE Erfahrungen mit Immobilien haben. Speziell für Immobilien gibt es noch eine Idee: Du kannst Dich zum Beispiel auf der Webseite von „Immocation“ in der Facebookgruppe anmelden. ACHTUNG: Wie überall kann es auch hier Leute mit wenig Ahnung aber großem Ego geben, die mit ihrer Meinung einfach nur auf „dicke Hose“ machen und im schlimmsten Fall nicht einmal eine eigene Immobilie haben!

Damit Du die „Macher“ von den „Schwätzern“ unterscheiden kannst, solltest Du vorher auf jeden Fall schon locker mit Grundbegriffen umgehen können. Hier ein paar Beispiele für Grundbegriffe: LAGE (!!!), Grundbucheintrag, Faktor, Hausgeld, Grunderwerbssteuer, umlagefähige Kosten, Abschreibung (für Abnutzung), kurz: AfA , Kreditzinsen, jährliche Sondertilgung, Vorsorge bei Mietausfall und mein Lieblingswort: „Bierdeckelrechnung“. Neben den Podcasts oder Videos, die Du Dir vor Deinem Beitritt in die Gruppe auf jeden Fall anschauen solltest, hilft Dir das Immobilienlexikon weiter, was Du hier auf der Webseite unter „Tipps&Tools“ bei „Tools“ findest. Damit hast Du das Grundrüstzeug.

Jetzt geht es zusammen mit Deinem Mentor auf die Jagd. Begleite sie/ihn am besten beim Suchen und Finden einer Immobilie, beim Abchecken der Hintergrundinfo’s der Immobilie, bei der Verhandlung mit dem Verkäufer der Immobilie, beim Anbahnen der Finanzierung, bei dem „Lastenübergang“ beim Notar und natürlich im ersten laufenden Jahr der Immobilie sowie bei der Versteuerung der Immobilie. Okay, das klingt jetzt kompliziert! Ich will nicht den Eindruck erwecken, dass man mal eben eine Immobilie shoppen geht… Aber wenn Du weißt, was Du tust, macht es Spaß! Warum?

Im Gegensatz zu dem Geldwert auf Deinem Bankkonto, steigt der Wert der Immobilie WENN die LAGE stimmt. Das zeigt Dir Cashfow-Quartett: Hintergrund für die Zahlen auf den Karten ist eine Annahme des bundesweiten Durchschnitts für die Wertentwicklung von Immobilien. In der gewählten Zeit von 1990 bis 2019 stieg der Quadratmeterpreis um 2,6% bis 2,9% pro Jahr. (Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/326031/umfrage/miet-und-preisentwicklung-deutscher-wohn-und-gewerbeimmobilien/) In ländlichen Gebieten, wo sich „Fuchs und Hase gute Nacht sagen“, deutlich weniger als 2,6%. In Stadtgebieten wie München, Hamburg oder Berlin sind es deutlich mehr als 2,9% – hier sind die Quadratmeterpreise nach oben explodiert.

Wenn Du wissen möchtest, wie hoch der Quadratmeterpreis derzeit in Deinem Stadtteil ist, gib folgendes in Deine Suchmaschine ein:

• “Immobilienpreisspiegel” und Deine Stadt oder
• “Preisatlas” von der Seite Homedays. Hier kannst Du sogar die genaue Adresse eingeben

Außerdem gehören Immobilien zu den effizientesten Möglichkeiten, noch in diesem Leben finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen. OHNE vorher einen Haufen Geld zu haben, kannst Du mit clever gewählten Immobilien innerhalb von 10, 15 Jahren tatsächlich ein Vermögen aufbauen. Natürlich gibt es auch Risiken. Unterhalte Dich dafür am besten mit Leuten, die ihr Geld ausschließlich auf dem (Giro)Konto sparen. Im Gespräch wirst Du von “Mietnomaden” und anderen Horror-Stories hören. Das ist gut, solange Du Dich nicht abschrecken lässt! Je mehr Risiken Du schon kennst, desto weniger Risiken können Dich überraschen. Mit Deiner finanziellen Bildung lernst Du das Risiko einzuschätzen und Dich gegebenenfalls abzusichern. Oder Du lehnst bewusst Angebote ab, weil Dir das Risiko-Gewinn-Verhältnis nicht passt.

Besonders wenn sich plötzlich Kaufgelegenheiten bieten, ist eine schnelle Entscheidung aufgrund Deiner finanziellen Bildung möglich. Schließlich bist Du nicht allein auf Schnäppchenjagd. Cashflow-Quartett greift „Selfstorage“ als eine dieser  Kaufgelegenheiten auf. Lagerraum ist in größeren Städten etwas, womit man gutes Geld verdienen kann. Hier musst Du aufpassen, unter welchen Bedingungen Du den Lagerraum kaufst und vermietest.

Erstes Beispiel: Du bekommst die Gelegenheit für wenig Geld Garagen zu kaufen. Da sie im Stadtgebiet liegen, wo wenig Platz ist, werden sich Leute freuen, diesen Lagerraum von Dir zu mieten. Du kümmerst Dich um die Instandhaltung des Grundstücks und der Garagen, dafür bekommst Du eine „stattliche“ Miete.

Zweites Beispiel – vor einiger Zeit bekam ich ein Angebot: “Kaufe vier Quadratmeter Lagerfläche in einem “high-end” Lagerhaus für knapp 6000€. Bekomme 5% Rendite über mindestens 5 Jahre inklusive Grundbucheintrag.” Die Bedingung sah so aus: ich kaufe die vier Quadratmeter und der Unternehmer mietet meine Lagerfläche für fünf Jahre. Er kümmert sich um die Weitervermietung. Ich brauche mir also keine Gedanken um neue Mieter zu machen und bekomme 5 Jahre lang umgerechnet ca. 5% meiner eingesetzten 6000€ als Mieteinnahme. Wo bekommt man heute schon 5% auf sein eingesetztes Geld UND sogar Eigentum, das im Grundbuch steht. Ich war trotzdem unsicher, ob das ein gutes Angebot ist, also habe ich “Finanzer” in meinem Netzwerk um ihre Meinung gebeten.

Die Zusammenfassung sah so aus: “Dir gehören dann vier Quadratmeter im dritten Stock irgendwo im Lagerhaus, für die DU laut Grundbucheintrag verantwortlich bist, NICHT der Unternehmer. Läuft es gut, bekommst Du 5%, die Dir jährlich bezahlt werden. Das entspricht ca. 25€ im Monat. Der Unternehmer vermietet Deine vier Quadratmeter an Dritte weiter und verdient vermutlich 25€ innerhalb von Tagen. Er nimmt ein Vielfaches für Deine 4 Quadratmeter ein! Und sollte das Konzept des Unternehmers nicht aufgehen, kündigt er spätestens nach 5 Jahren seinen Mietvertrag mit Dir. Du musst dann schauen, wie Du Deine 6000€ Euro für vier Quadratmeter irgendwo in einem Lagerhaus wiederbekommst. Kurz gesagt: Du trägst das Risiko und bekommst dafür 25€ im Monat.” Wie hättest Du an meiner Stelle entschieden?

Das Thema „Selfstorage“ kann, verglichen mit einer vermieteten Wohneinheit, mit wenig Aufwand ein gutes „passives“ monatliches Einkommen bringen. Das Glück, über ein sehr gutes Selfstorage-Angebot zu stolpern, hatten meine Frau und ich noch nicht. Dafür haben wir gemeinsam eine größere Immobilie mit Faktor 11 gekauft, die jetzt schon positiven Cashflow produziert – darauf bin ich sehr stolz. Wir bilden uns zur Zeit gemeinsam in Richtung Gewerbeimmobilien-Investment weiter. Wählt man diese Immobilien clever aus, dann ist unter anderem der zeitliche und finanzielle Verwaltungsaufwand geringer als bei einer größeren Wohnimmobilie mit mehreren Wohnungen.

Wenn ich jetzt an den Anfang dieses Blogbeitrags zurückdenke, fällt mir ein: Ich habe schon ein Kind und ein (vermietetes) Haus. Außerdem hat irgendein Vogel mitten in unserem Balkonkasten eine Walnuss vergraben. Die wird gerade zu einem Baum. Die drei großen Dinge im Leben sind also erreicht! Das ist zum Glück alles erst der Anfang – vielleicht sehe ich mir bald mal mit eigenen Augen die Welt an und entdecke, wie ich noch wertvoll sein kann 🙂

Wie steht‘s mit Dir, wo soll Deine Reise hingehen?

 

Herzlichst

Dorel Raschke

 

Kurzerklärung Quartett:

Das Spiel kann als einfaches Trumpfspiel nach eigenen Regeln gespielt werden, oder für mehr Lerneffekt nach den Spielregeln von Cashflow-Quartett

“Kaufwert” & “Wert nach 30  Jahren”:  Er richtet sich nach der tatsächlichen Wertentwicklung des Anlagegenstands. Vergleichswerte sind die Wertentwicklungen der letzten 30 Jahre bzw. der längsten Zeiträume, die für die Anlagegenstände zu finden waren. Diese Entwicklungen sind ein Prozentwert, um den sich der Kaufwert erhöht oder verringert.

“Kosten nach 30 Jahren”: Da diese Kosten bereits mit dem “Cashflow nach 30 Jahren” verrechnet sind, ist dieser Kartenwert lediglich eine Zusatzinformation für Dich. Er spielt bei der Berechnung in Spielphase zwei und drei nur unsichtbar, als Teil des  Cashflows, eine Rolle. Aber es dient als Hinweis: Nur weil ein Anlagegenstand vielleicht hohe Kosten verursacht, ist es noch lange keine Verbindlichkeit. Genauso bedeuten vergleichsweise geringe Kosten nicht, dass es sich  um einen Vermögenswert handelt.

“Cashflow nach 30 Jahren”: Die Kosten, welcher der Anlagegenstand verursacht, werden hier mit den Einnahmen verrechnet. Vereinfacht sind hier die Auswirkungen der Inflation, also der Wertverlust des Geldes, nicht berücksichtigt. Ein positiver Cashflow kann ein Hinweis sein, dass es sich bei Deinem Anlagegenstand um einen Vermögenswert handelt.

Quartett 1 Immobilien:

1A Stadtwohnung vermietet: Der Durchschnittswert von Immobilien in gesamt Deutschland liegt bei etwa 2,6% pro Jahr Wertsteigerung*. Sicher unterscheidet sich dieser Wert, je nachdem an welchem Ort sich die Immobilie befindet. In München liegt die Wertsteigerung vergleichsweise sehr viel höher als 2,6% pro Jahr, in Görlitz beispielsweise niedriger. Tatsache ist: In Städten ist der Wert der Immobilie nach 30 Jahren bisher allgemein  deutlich höher als in ländlichen Gebieten. Darum hebt Cashflow-Quartett den “Wert nach 30 Jahren” sehr vorsichtig auf 3% pro Jahr an.

(* inflationsbereinigt deutlich weniger)

1B Eigentumswohnung: Bisher waren Stadtgebiete dafür im Trend. Daher geht Cashflow-Quartett auch hier von einer Wertsteigerung von 3% aus. Da diese Wohnung aber selbst bewohnt wird, fallen die Einnahmen wie bei einer vermieteten Wohnung weg. Keine Miete für eine selbst genutzte Eigentumswohnung zu zahlen bedeutet nicht, das diese Wohnung keine Kosten verursacht. Ist eine selbst genutzte Eigentumswohnung damit ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit?

1C Landwohnung vermietet:  Da ein Großteil der Fläche Deutschlands “ländlich” ist, belässt Cashflow-Quartett die Wertsteigerung bei den durchschnittlichen 2,6% pro Jahr. Daher ist auch der Kaufpreis solcher Immobilien günstiger. Hier kann der Vermieter aber weniger Kaltmiete verlangen, weshalb der Cashflow im Gegensatz zu einer vergleichbaren, vermieteten Stadtwohnung niedriger ist.

1D Selfsstorage: Was hier als einfache Garagen abgebildet ist, kann im Stadtgebiet ein mehrstöckiges Haus sein. Der Zweck bleibt der selbe: Menschen brauchen immer häufiger günstigen Stauraum. Vor allem in Städten, wo die Mieten teuer sind, möchte man lieber zusätzlichen Stauraum günstig mieten, als teuren Wohnraum dafür einzubüßen. Daher kann man mit relativ geringem Aufwand und niedrigen Kosten für vergleichsweise hohe Kaltmieten diesen Stauraum vermieten. Das zeigt sich am deutlich höchsten Cashflow in diesem Quartett. Könnte es ein Vermögenswert sein?